L’acquisition d’une maison figure sans aucun doute parmi les achats les plus importants d’une vie. C’est bien connu : plus l’achat est important, plus le lot d’angoisse et de questionnements est à son apogée. Est-ce que je peux me le permettre ? Vais-je y arriver dans mes mensualités ? Et c’est parti pour une série de questions qui tourmenteront vos pensées en boucle. Sachez que vous n’êtes pas les seuls dans votre situation et qu’il existe des programmes pour vous venir en aide. Par ailleurs, au cours des 50 dernières années, les programmes gouvernementaux ont connu de nombreuses avancées pour vous permettre de réaliser votre rêve de devenir propriétaire.
Assurance prêt hypothécaire (APH)
Cette progression a débuté en 1954, alors que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a mis sur pied l’assurance prêt hypothécaire (APH). Rappelons que cette assurance est exigée par les prêteurs lorsque la mise de fonds de l’emprunteur est inférieure à 20% du prix d’achat de la propriété. Elle permet notamment de protéger les prêteurs contre les défauts de paiements hypothécaires et elle permet aux emprunteurs de faire l’acquisition d’une habitation avec une mise de fonds minimale de 5%. Puis, en 1971, la Loi de l’impôt sur le revenu a été modifiée afin de mettre la résidence principale à l’abri de l’impôt sur les gains en capital.
Régime d’accession à la propriété (RAP)
En 1992, le gouvernement a réalisé deux percées importantes pour faciliter l’accès à la propriété par la création du régime spécial d’accession à la propriété (RAP) et le Programme d’assurance-prêt hypothécaire pour accédants à la propriété (PAPAP).
Le RAP est un programme fédéral vous permettant de retirer jusqu’à 20 000$ de votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER), sans payer d’impôt, pour acheter ou construire une habitation admissible pour vous-même ou pour une personne handicapée qui vous est liée. Parmi les conditions à respecter, vous devez notamment avoir l’intention d’occuper l’habitation admissible comme lieu principal de résidence au plus tard une année après l’avoir achetée ou construite. Vous devez également ne pas avoir vécu dans une habitation dont vous ou votre conjoint êtes propriétaire, et ce, depuis au moins cinq ans. Vos cotisations REER doivent demeurer au compte REER au moins 90 jours avant de les retirer pour participer au RAP, ou les cotisations pourraient ne pas être déductibles pour aucune année. En 1994, le RAP est passé du statut de programme pilote à programme permanent.
Programme d’assurance-prêt hypothécaire pour accédants à la propriété (PAPAP)
Le gouvernement fédéral lance le PAPAP afin de réduire de 10 % à 5 % la mise de fonds pour l’achat d’une première propriété. Depuis sa création, ce programme a permis à 478 868 personnes à accéder à la propriété plus tôt, tout en contribuant à la croissance du marché de la revente et à la création d’emplois dans le secteur de la construction résidentielle. En mars 1998, le PAPAP a été remplacé par un programme permettant une mise de fonds de 5 %, et cette fois, pour tous les acheteurs.
Autres programmes (2006 – 2011)
Puis, en 2006, la SCHL lance Flex 100 SCHL, un produit d’APH pour propriétaires-occupants qui permet, sous certaines conditions, d’acheter une habitation en contractant un prêt pouvant atteindre la valeur totale de la propriété (aucune mise de fonds requise). Dans certains cas, on autorise même la prolongation de la période d’amortissement des prêts pour propriétaires-occupants jusqu’à 40 ans.
En 2008, la période maximale d’amortissement des nouveaux prêts hypothécaires est réduite à 35 ans et la mise de fonds minimale est relevée de 0 % à 5 %. En 2009, le montant maximal pouvant être retiré dans le cadre du RAP a été augmenté à 25 000$. Toujours en 2009, le gouvernement du Canada instaure le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH). Il s’agit d’un crédit d’impôt sur le revenu non remboursable de 5 000 $ pour une résidence admissible achetée après le 27 janvier 2009. Cette mesure a été instaurée de manière à aider les acheteurs d’une première habitation à payer les frais afférents comme les honoraires de services juridiques et les droits de cession immobilière. Les bénéficiaires admissibles peuvent dorénavant bénéficier d’un allégement fiscal fédéral pouvant atteindre 750 $. Finalement, en 2011, la période maximale d’amortissement des nouveaux prêts hypothécaires est réduite à 30 ans.
Nouvelles Règles en vigueur le 9 juillet 2012
1) La période d’amortissement maximale a été réduite de 30 à 25 ans pour les prêts hypothécaires à ratio élevé, c’est à dire, des prêts hypothécaires avec un acompte de moins de 20% de la valeur de la maison. Pour les acheteurs avec les acomptes de 20% ou plus, les périodes d’amortissement de 30 à 35 ans sont encore disponibles à la discrétion du prêteur.
2) Le montant maximal qui peut être emprunté pour le refinancement d’un prêt hypothécaire a été réduit à 80% de la valeur de la maison. Auparavant, le montant maximum était de 85% du prêt-valeur. Le but de ce changement de règlement est d’empêcher les consommateurs de prêts hypothécaires de s’endetter davantage.
Cet article a été rédigé en collaboration spéciale par Idriss Bouhmouch du site de comparaison de taux hypothécaires Ratehub.ca
